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Bail d'habitation : durées légales, dépôt de garantie et règles par type de contrat
Les durées légales selon le type de contrat
La durée du bail varie selon le type de contrat et la qualité du bailleur. Pour une location vide, la durée minimale est de 3 ans si le bailleur est un particulier, et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. Pour une location meublée, la durée est de 1 an, renouvelable tacitement. Le bail étudiant est d’une durée fixe de 9 mois, sans reconduction tacite, ce qui correspond à l’année universitaire. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, s’adresse aux personnes en mobilité professionnelle, formation ou mission temporaire. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable.
Le dépôt de garantie et ses plafonds
Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi. Pour une location vide, il est limité à 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut atteindre 2 mois. Le bail mobilité est le seul contrat pour lequel tout dépôt de garantie est interdit. Le dépôt doit être versé à la signature du bail et restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, ou de deux mois si des retenues sont justifiées. Tout retard expose le bailleur à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
Le mobilier obligatoire en location meublée
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé au sens de la loi, il doit comporter au minimum 11 éléments listés par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager. L’absence de plusieurs de ces éléments peut amener à requalifier le bail en location vide, avec les conséquences juridiques associées.
La solidarité en colocation et ses limites
En cas de colocation avec bail commun, les locataires sont solidaires : chacun peut être tenu de régler l’intégralité du loyer si un colocataire fait défaut. Cette solidarité ne disparaît pas automatiquement au départ d’un colocataire. La loi ALUR prévoit qu’elle cesse six mois après la délivrance du congé, à condition qu’un remplaçant ait été trouvé.
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FAQs
Les questions fréquentes.
Une question sans réponse ? Contactez-nous directement.
Contactez-nousPour un bailleur particulier, la durée minimale est de 3 ans, renouvelable tacitement. Pour une personne morale (SCI, société), elle est de 6 ans. Le bailleur peut donner congé à l’échéance en respectant un préavis de 6 mois, pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux.
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, compris entre 1 et 10 mois, non renouvelable. Il s’adresse aux personnes en formation, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, mission temporaire ou mutation professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. La garantie Visale d’Action Logement peut s’y substituer.
Les diagnostics obligatoires varient selon la date de construction du bien. Sont généralement requis : le DPE, le diagnostic amiante (avant 1997), le constat de risque d’exposition au plomb (avant 1949), l’état des risques et pollutions, et le diagnostic bruit si le bien est en zone d’exposition. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location.
Dans un bail commun, tous les colocataires sont solidaires du paiement du loyer. Si l’un d’eux ne paie pas, le bailleur peut réclamer l’intégralité de la somme aux autres. Cette solidarité prend fin 6 mois après la délivrance du congé par le colocataire sortant, à condition qu’un remplaçant ait pris sa place au bail.
Oui, si une clause de révision est prévue au contrat. La révision est plafonnée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Elle ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat. En zone tendue, le loyer de relocation est encadré.