Simulateur d’investissement locatif : calculez votre rentabilité
Analysez votre projet locatif en renseignant le prix d’achat, les conditions de financement, les loyers, les charges et le cadre fiscal envisagé. Notre simulateur établit une projection financière sur une durée pouvant atteindre 30 ans et calcule le rendement brut, le rendement net de charges, le cash-flow mensuel avant impôt et le TRI global de l’opération. Comparez les scénarios disponibles, puis exportez votre business plan et ses graphiques au format PDF.
Analyse complète : Business Plan, Amortissement, Cashflow & TRI
Investissement locatif : comprendre les indicateurs de rentabilité
Rendement brut et rendement net : ce que chaque indicateur mesure
Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat total. C’est un repère pratique pour comparer rapidement deux biens, mais il ne prend en compte ni les charges du propriétaire, ni la fiscalité. Le rendement net déduit toutes les charges propriétaires des loyers : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, frais de gestion, CFE. Il se rapporte au coût total d’acquisition, frais de notaire inclus. C’est le premier indicateur utile pour évaluer la performance réelle d’un bien avant impôt sur le revenu.
Le cashflow mensuel : ce que vous touchez ou débourserez
Le cashflow mensuel représente la trésorerie disponible chaque mois après toutes les dépenses : mensualité de crédit, taxe foncière, charges, assurance PNO, frais de gestion et CFE en LMNP. Un cashflow légèrement négatif ne suffit pas à disqualifier un projet : si le bien s’apprécie et que la fiscalité est optimisée par l’amortissement LMNP, l’opération peut rester pertinente sur 15 à 20 ans. Les cashflows affichés par ce simulateur sont calculés avant impôt sur les revenus locatifs. La fiscalité varie selon le régime choisi et la situation personnelle de l’investisseur ; elle doit être simulée séparément.
Le TRI : évaluer la performance globale de l'investissement
Le Taux de Rendement Interne permet d’évaluer la performance globale d’un investissement en tenant compte de tous les flux : l’apport initial, les cashflows annuels, le capital remboursé via le crédit et la plus-value nette à la revente. Mathématiquement, c’est le taux d’actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette de l’ensemble des flux. En 2026, le Livret A sert 2,4 % net. Un investissement locatif bien structuré vise généralement un TRI de 5 à 9 % sur 20 ans. Un TRI supérieur à 8 % est considéré comme solide dans la plupart des configurations. Ce simulateur intègre des frais de vente de 7 % dans le calcul de la revente estimée.
LMNP ou société : l'impact sur la CFE et la CRL
Le régime fiscal influe sur la nature des taxes. En LMNP ou LMP, la Cotisation Foncière des Entreprises est due chaque année ; son montant varie selon la commune et peut être estimé à environ 2,5 % des loyers annuels hors charges à défaut de données précises. La première année d’activité bénéficie généralement d’une exonération. Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI IS, SARL) doivent la Contribution sur les Revenus Locatifs, au taux de 2,5 % des loyers encaissés, à la place de la CFE. Ce simulateur bascule automatiquement entre les deux selon la structure sélectionnée
Continuez avec les autres outils
Découvrir nos guides sur l'immobilier
13 types de biens immobiliers à éviter avant d’acheter
Nuisances, copropriété endettée, servitudes ou risques naturels : découvrez 13 types de biens à éviter avant d'acheter.
Comment repérer une copropriété à problèmes avant d’acheter ?
PV d'AG, impayés, syndic, travaux et fonds de travaux : les points à vérifier avant d'acheter en copropriété.
Préparer son achat immobilier : bien choisir la ville et le quartier
Un quartier ne se juge jamais sur une seule visite. Données démographiques, passages à différents horaires, projets urbains et marché locatif : une méthode…
Visiter un bien immobilier : le guide complet pour ne rien laisser au hasard
Toiture, humidité, chauffage, menuiseries, copropriété : la méthode complète pour visiter un bien immobilier et savoir exactement ce que vous achetez avant de faire…
FAQs
Les questions fréquentes.
Une question sans réponse ? Contactez-nous directement.
Contactez-nousLe rendement brut divise les loyers annuels par le prix total d’achat. C’est une première estimation, rapide à calculer mais partielle : elle n’intègre pas les charges ni la fiscalité. Le rendement net les déduit et se rapporte au coût total d’acquisition, frais de notaire inclus. C’est à partir du rendement net que vous pouvez commencer à évaluer si un bien est réellement intéressant.
Le TRI est le taux d’actualisation qui annule la Valeur Actuelle Nette de tous les flux : l’apport initial en négatif, les cashflows annuels nets et la plus-value nette à la revente en fin de période. Il se calcule par itérations successives (méthode de Newton-Raphson). Un investissement locatif correctement structuré vise généralement un TRI de 5 à 9 % sur 20 ans, à comparer aux placements sans risque disponibles.
La Cotisation Foncière des Entreprises est une taxe locale due par les loueurs meublés non professionnels et les loueurs professionnels. Son montant est fixé par chaque commune et dépend donc de la localisation du bien. En l’absence de données précises, une estimation de 2,5 % des loyers annuels hors charges est couramment utilisée. La première année d’activité bénéficie généralement d’une exonération.
Pas automatiquement. Un cashflow mensuel légèrement négatif peut être compensé par une revalorisation du bien, l’effet de levier du crédit ou une fiscalité nulle grâce aux amortissements LMNP. Pour évaluer un projet dans sa globalité, le TRI sur 20 ans est plus pertinent qu’une lecture du cashflow en année 1.
La vacance locative correspond aux périodes sans locataire : entre deux occupants, délai de relocation, travaux. Dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux, une vacance de 2 % par an (soit moins de 8 jours) est réaliste. Dans des villes moins dynamiques, 5 % (environ 18 jours) est une hypothèse plus prudente.