Simulateur achat ou location : comparez votre patrimoine à long terme
Comparez l’achat de votre résidence principale au maintien en location avec investissement de la différence de budget. Notre simulateur projette année après année, en euros constants et en tenant compte de l’inflation, le patrimoine constitué dans chaque scénario. Il détermine également le seuil de rentabilité, c’est-à-dire l’année à partir de laquelle l’achat devient financièrement plus avantageux selon vos hypothèses.
Acheter ou louer : les paramètres qui font basculer la balance
La durée de détention est déterminante
En règle générale, il faut au minimum 5 à 7 ans pour absorber les frais d’acquisition : frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais bancaires et intérêts payés en début de prêt. Sur moins de 5 ans, louer est statistiquement plus avantageux dans la plupart des marchés. Au-delà de 10 à 15 ans, l’achat prend souvent l’avantage, sous réserve que le marché local ne se retourne pas.
Trois variables qui pèsent lourd dans le calcul
Le taux d’emprunt est l’un des premiers paramètres à considérer. En 2026, les taux immobiliers sur 25 ans s’établissent autour de 3,5 % selon Crédit Logement CSA, contre 1 à 1,5 % en 2020. Cette hausse a modifié profondément les équilibres entre les deux scénarios. L’évolution du prix immobilier local joue également un rôle important : un marché qui stagne ou baisse pèse sur le patrimoine de l’acheteur, surtout à court terme. Enfin, la capacité du locataire à réellement investir la différence mensuelle entre les deux coûts conditionne fortement le résultat. Un locataire qui ne place pas cette somme perd un avantage comparatif réel.
L'avantage fiscal de la résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention. Cette règle s’applique à partir du moment où le bien constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession. En 2026, aucune réforme de ce régime n’est en vigueur. Des amendements avaient été discutés lors du budget 2026 pour imposer une durée minimale de 5 ans, mais ils n’ont pas été retenus.
Comparer en euros constants plutôt qu'en euros nominaux
Sur 20 ou 25 ans, l’inflation érode le pouvoir d’achat. Un patrimoine de 400 000 euros dans 25 ans ne représente pas la même valeur réelle qu’aujourd’hui si l’inflation tourne autour de 2 % par an. Ce simulateur exprime les patrimoines en euros de l’année de départ pour permettre une comparaison sur une base cohérente. Cette approche donne une image plus juste de la situation sur le long terme.
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FAQs
Les questions fréquentes.
Une question sans réponse ? Contactez-nous directement.
Contactez-nousEn général, il faut au minimum 5 à 7 ans pour absorber les frais d’achat. Sur moins de 5 ans, louer est souvent plus avantageux. Entre 7 et 15 ans, l’achat peut devenir gagnant si le bien est correctement négocié. Au-delà de 15 ans, l’achat prend généralement l’avantage, sauf en cas de forte baisse des prix locaux ou de rendement élevé de l’épargne du locataire
Non, en 2026. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention, à condition que le bien constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Des propositions d’instaurer une durée minimale de 5 ans avaient circulé lors du budget 2026, mais n’ont pas abouti.
Dans certains scénarios, oui. Un locataire qui place son apport et investit régulièrement la différence entre le coût de l’achat et le coût de la location peut dépasser le patrimoine d’un propriétaire, notamment si le marché immobilier stagne ou si le rendement de ses placements est significativement supérieur au rendement immobilier net. Cela suppose une discipline d’épargne réelle et constante.
L’inflation joue en faveur de l’acheteur sur le long terme : la mensualité reste fixe en euros nominaux pendant que les loyers et la valeur du bien augmentent. En euros constants, l’effort mensuel de l’acheteur diminue progressivement. C’est pour cette raison que le simulateur compare les patrimoines en euros de l’année de départ, ce qui donne une base de comparaison plus représentative.
Trois variables pèsent particulièrement : le taux d’emprunt (autour de 3,5 % sur 25 ans en 2026 selon Crédit Logement CSA, contre 1-1,5 % en 2020), l’évolution du prix immobilier local, et le rendement réel de l’épargne du locataire. La durée de projection est également déterminante : plus elle est longue, plus l’achat tend à prendre l’avantage.